계약갱신요구권 — 최대 10년
임차인은 최초 계약일부터 10년이 될 때까지 계약 갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 정당한 사유 없이 거절할 수 없습니다.
- 요구 시기 — 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지
- 방법 — 문자·카톡도 되지만, 다툼이 예상되면 내용증명으로 남기세요
- 조건 — 갱신되면 전 계약과 같은 조건으로 봅니다(임대료는 아래 5% 제한)
임대인이 갱신을 거절할 수 있는 경우
- 월세를 3기(3번 분) 이상 연체한 적이 있는 경우
- 임대인 동의 없이 전대(다른 사람에게 다시 빌려줌)한 경우
- 건물을 고의·중과실로 크게 파손한 경우
- 재건축·철거 계획을 계약 때 알렸거나, 안전사고 우려가 있는 경우
- 서로 합의해 임대인이 보상을 한 경우 등
3기 연체는 합계가 3개월치에 이르는 것을 말합니다. 연속이 아니어도 쌓이면 해당되니, 월세가 밀리면 일부라도 먼저 내세요.
임대료 인상 한도 — 5%
환산보증금이 기준 이하인 상가는 갱신 때 임대료(보증금·월세) 인상이 5%까지로 제한됩니다. 증액 후 1년 안에는 다시 올릴 수 없습니다.
환산보증금 = 보증금 + 월세 × 100
| 지역 | 환산보증금 기준 |
|---|---|
| 서울 | 9억원 이하 |
| 과밀억제권역(서울 제외)·부산 | 6억 9천만원 이하 |
| 광역시·세종·파주·화성·안산·용인·김포·광주(경기) | 5억 4천만원 이하 |
| 그 밖의 지역 | 3억 7천만원 이하 |
권리금 회수 기회
임대인은 계약 종료 6개월 전부터 종료 때까지 임차인이 데려온 새 임차인과의 계약을 정당한 사유 없이 방해하면 안 됩니다.
- 새 임차인에게 터무니없이 높은 월세를 요구하거나, 새 임차인에게 권리금을 직접 받는 것 등이 방해에 해당합니다
- 방해로 권리금을 못 받았다면 임대차 종료 후 3년 안에 손해배상을 청구할 수 있습니다
- 대형마트·백화점 등 대규모점포 안 매장은 보호 대상에서 빠지는 경우가 있습니다
새 임차인을 소개할 때는 주선 사실과 조건을 문자·내용증명으로 남겨 두는 것이 가장 중요합니다.
대항력과 확정일자
- 대항력 — 가게를 넘겨받고(인도) 사업자등록을 신청한 다음 날부터 생깁니다. 건물 주인이 바뀌어도 계약을 주장할 수 있습니다
- 확정일자 — 세무서에서 받습니다. 건물이 경매로 넘어가면 보증금을 순서대로 돌려받는 근거가 됩니다(환산보증금 기준 이하)
이사·업종 변경으로 사업자등록을 바꾸면 대항력이 끊길 수 있으니 주의하세요. 가게 이전·확장 자금은 소상공인 정책자금에서 볼 수 있습니다.
같은 제도라도 업종·매출·직원 수·재무 상태에 따라 받을 수 있는 것과 금액이 달라집니다. 우리 회사에 맞는 답은 회사 숫자를 봐야 정해집니다.
AI 컨설팅하우스가 하는 일 — 대표님 조건을 넣어 지금 받을 수 있는 것과 금액을 계산하고, 무엇부터 신청할지 순서를 잡아 드립니다.
자주 묻는 질문
상가 계약갱신요구권은 몇 년인가요?
최초 계약일부터 10년까지 갱신을 요구할 수 있습니다.
갱신 요구는 언제 해야 하나요?
계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 해야 합니다. 내용증명으로 남기면 안전합니다.
임대료는 얼마까지 올릴 수 있나요?
환산보증금이 지역 기준 이하이면 갱신 때 5%까지입니다.
월세가 밀리면 갱신을 거절당하나요?
월세 연체 합계가 3개월치에 이른 적이 있으면 임대인이 갱신을 거절할 수 있습니다.
권리금은 법으로 보호되나요?
임대인은 계약 종료 6개월 전부터 종료 때까지 새 임차인과의 계약을 방해할 수 없고, 방해로 손해를 입으면 3년 안에 배상을 청구할 수 있습니다.
금액·기준은 해마다 바뀔 수 있으니 신청 전에 최신 공고를 확인하세요(이 글은 2026년 10월 기준).
가게 이전·확장, 자금은 어떻게 마련할까요?
보증금·인테리어·권리금 규모를 알려 주시면 쓸 수 있는 정책자금과 보증 한도를 계산해 드립니다.
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